Calculadora de Rentabilidad por alquiler
Esta herramienta puede serviros para evaluar si las inversiones en pisos que veáis en los tÃpicos portales como idealista.com, fotocasa.es o pisos.com son atractivas y rentables o no. Podéis modificar los valores en naranja sobre el propio blog, son los inputs. El resto son resultados de cálculo. Ultimamente encuentro con relativa facilidad rentabilidades netas por alquiler del 8% o 9% sin contar con plusvalÃas por revalorización, y ni supuestos chollos de bancos, ni tengo conocidos en inmobiliarias. Si es con hipoteca, rentabilidades del 25% o hasta del infinito por cien (en el caso de conseguir financiación al 100%). Parece mucho, pero doy fe de que estas rentabilidades son posibles. Y ni hablar si se hacen alquileres por perÃodos cortos, por habitaciones, o previa reforma, aunque esos son otros asuntos.Evidentemente esto es sólo el principio de lo necesario para un análisis inmobiliario. Otra pata importante es buscar bien, al ser un mercado muy local, y, finalmente, hacer un estudio pormenorizado de todos los parémetros que pueden influir en nuestra inversión y nuestra hipoteca.
Herramienta calculadora online de rentabilidad por alquiler
A grandes rasgos, en naranja introducimos los inputs, en gris están los cálculos o resultados intermedios y en fondo naranja los resultados de beneficio y rentabilidad. En la herramienta, en lugar de introducir el precio al que alquilaremos un piso, ponemos el precio de compra y algo asà como lo que serÃa el PER bruto, o sea, número de veces que el la compra paga al alquiler. Lo demás, es sencillo: precio, interés y años de la hipoteca, pago inicial y nuestra banda más alta de IRPF, para calcular los impuestos.
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Explicación del uso de la calculadora de alquiler
Precio del piso
Para usar el excel, en primer lugar introducimos el precio del piso sin gastos extra.Luego introducimos el importe total que desembolsamos inicialmente, incluyendo todos los gastos. Lo normal es el 20% del precio más los gastos, que son aproximadamente entre el 8% y el 13%, dependiendo de nuestra comunidad (impuesto de transmisiones o IVA si es de nueva construcción), de si lo compramos con agencia, de si lo compramos con hipoteca o no, etc. En esta casilla pondremos el importe total de lo que desembolsemos, y el resto será el banco quien lo ponga, incluyendo estos gastos.
Años de hipoteca
En años de hipoteca, lo normal es que nos la den a 30 años para personas entre 30 y 45 años. Si somos más mayores, quizás menos. Si tenemos 30 y buena salud financiera, en algunos casos se pueden conseguir hipoteca a 40 años o a más del 80%. Para mÃ, lo mejor es el número máximo de años posibles, dado que aumenta la rentabilidad. Asà que sÃ, pagamos más intereses en total, pero 100 euros hoy valen mucho más que 100 euros dentro de 30 años. La inflación es una artimaña polÃtica que siendo una amnistÃa a los deudores, constituye un robo a los ahorradores, y como tal, poner más años de hipoteca es aprovecharse de dicha amnistÃa.
En cualquier caso, lo ideal es hipotecarse y el dinero que no gastemos hoy, lo tendremos como liquidez para invertirlo en bolsa, o bien en otro inmueble. Ya depende del nivel de riesgo que queramos asumir, pero la rentabilidad aumenta cuantos más años pongamos, es algo objetivo que podéis comprobar vosotros mismos con la herramienta. El apalancamiento aumenta el ROE, es decir, la rentbailiad sobre nuestro dinero o equity. Evidentemente, si nos surgen imprevistos como impagos de inquilinos o subida de tipos (caso de ser hipoteca ligada al Euribor), tenemos que ser suficientemente solventes como para pagarlo.
Interés de la hipoteca
El interés de la hipoteca: ahora mismo están en 1% más eurÃbor, estando el eurÃbor a -0.07%. Sin embargo, hay que sumar el seguro de vida y el seguro de hogar al que obligan los bancos. Además de cuentas nóminas y demás. Asà que si ponemos un 2% es más realista. También podemos poner un 4% fijo, y aseguramos la inversión a futuro.
Precio del alquiler, o mejor, el PER de compra
En el apartado PER, hemos de poner el resultado de dividir el precio entre el pago que nos brinde el inquilino por 12 meses. Es decir, es como un PER bruto (inversa de la rentabilidad bruta). Dependiendo del barrio y ciudad, nos podemos encontrar PER de 24 veces en el barrio de Salamanca, o PER de 9 o 10 en barrios cercanos a los centros de ciertas ciudades, pero que no son céntricos, sino barrios más humildes pero muy cercanos a los barrios más caros. Estos constituyen oportunidades muy rentables.
Impuestos al alquiler en la declaración de la renta: IRPF y deducción del 60%
Finalmente, el IRPF. Como sabrá el lector, los ingresos por alquiler están gravados como impuestos del trabajo, por lo que se añaden a la banda más alta de nuestro IRPF, la marginal. No obstante, hay muchos gastos deducibles por lo que se reduce la base imponible considerablemente. Y del resultado, además, el 60% está exento. Esto lo tiene en cuenta la herramienta automáticamente. Es decir, del ingreso bruto del inquilino hemos de descontar todos los gastos (intereses de hipoteca, limpieza, honorarios que hayamos pagado, etc). Además, hemos de descontar también amortizaciones tanto del mobiliario (10% anual) como del propio piso y los gastos e impuestos que pagamos al comprarlo (3% del valor del piso más gastos e impuestos menos el valor del suelo, calculado como % de lo que vale el valor catastral del piso sin el valor catastral del suelo, respecto al valor catastral del total (piso y suelo)). Finalmente, cuando hemos descontado todos los gastos y amortizaciones, al resultado aplicamos el 60% exento y sobre lo que queda, aplicamos nuestra banda marginal de IRPF, puesto que se suma a nuestro IRPF del trabajo.
Cálculos en la herramienta de rentabilidad por alquiler
En el apartado cálculos, vemos los impuestos y gastos de compra venta (impuesto de transmisiones, registro, notario, Ãdem para la hipoteca, etc). Vemos también el importe del préstamo y el ingreso bruto que proporciona el inquilino en función del PER que hayamos puesto. Igualmente, tenemos el pago mensual de la hipoteca al que tenemos que hacer frente, que constituye el pago de intereses más principal. Este pago es constante y fijo durante toda la vida de la hipoteca a menos que se cancele o modifique a posteriori. Es aquà donde nos beneficiamos del efecto inflación (aunque cuando suba la inflación subirá el Euribor supongo). Bien, de esa cantidad, indico luego qué cantidad corresponde a intereses. Esto es sólo aplicable al primer mes. Luego, al cabo de los años, los intereses serán algo menores y el principal algo mayor, puesto que habremos pagado una parte del principal el mes anterior, y el total del pago hipotecario permanece constante (modelo francés, que es el aplicado siempre).
Finalmente, los gastos asociados al mantenimiento del piso como el seguro (para un piso de unos 70m2, el seguro, sin contenido, cuesta unos 115€ anuales), IBI (otros 100-150 semestrales), comunidad (depende, pero unos 40€ o 60€ mensuales si es barata), y pequeños arreglos como pintar. Por comodidad para el lector, he puesto una fórmula que adapta estos gastos al importe del piso orientativamente. Al final están indicadas todas las deducciones mensuales que no pagarán impuestos, que como veis, son muchas. Y finalmente os muestro el pago de impuestos resultante en función del IRPF marginal indicado, los ingresos del inquilino y las deducciones.
Rentabilidad del alquiler: resultados de la calculadora
En la última sección, vemos las rentabilidades y el beneficio. Tengo en cuenta dos tipos.
El primero serÃa el beneficio y rentabilidad neta, en cash, dinero real que nos quedamos neto en nuestra cartera mensualmente tras haber pagado gastos, hipoteca, principal y todo. Este beneficio en cash lo dividimos con el dinero pagado inicialmente y tenemos la primera de las rentabilidades.
El segundo de los beneficios incluye, además del cash que incluye el anterior, el pago del principal mensual, pues en realidad es una cantidad que constituye la casa en sÃ. Es decir, cada mes recibimos un dinero neto, pero además recibimos un cachito de casa, puesto que el dÃa en que hayamos saldado la hipoteca, la casa será nuestra al 100%. Bien, pues si el cachito que nos quedamos lo incluimos como beneficio cada año, tendrÃamos el segundo de los beneficios indicados, y la segunda de las dos rentabilidades indicadas. El resultado que se da corresponde al primer año. Cada año aumentarÃa un poquitÃn dado que cada año pagamos menos intereses y más principal, asà que es algo estimado pero del lado conservador.
Recalco una vez más que no incluyo plusvalÃas por revalorización de los pisos, aunque en gran parte de España se estén produciendo. Lo cierto es que pienso que la población no está en aumento, sino al revés, y los salarios no aumentan demasiado. Pienso que en zonas donde hay trabajo, como Madrid o Barcelona, los precios pueden aumentar, pero en el resto, no creo que haya mucha progresión.
Espero que os sirva esta sencilla herramienta que he fabricado.
